נדל
שייקה נפחא
שייקה נפחא (צילום יח"צ)

שבס – ההקלה שהפכה לקללה | טור אישי: שייקה נפחא

על החשיבות בהקלת שבס וההכרח לעגן אותה בכללים שיחייבו שקיפות בשלב הוצאת מכרז

לאחרונה נודע כי ראש מטה הדיור שוקל לבטל את הקלת שבס (תוספת יחידות הדיור מעבר לתב”ע בהליך של הקלה) מאחר שהדבר מעמיס על הליכי התכנון לאור משך הזמן הכרוך בדיון בהתנגדויות. לטעמי, מטה הדיור מפספס את הנקודה.

בשנות ה- 90 אחד מהכלים, בהם נקטה ממשלת רבין על מנת להקל על מצוקת הדיור, היה מתן סמכות לרשות המקומית לאשר הקלה ליזמים. ‘תקנת שבס’ אפשרה הליך מהיר לתוספת דירות ובלבד ששטח הבניה בתכנית לא ישתנה. עם השנים הממשלות הרחיבו את ההקלה ואת תוקפו של התיקון וכיום ניתן להגיע לכ- 30% תוספת במספר הדירות ואף להגדיל את שטח הבניה עצמה וכל זאת בהליך של הקלה – גם אם התב”ע אוסרת על מתן הקלה זו.

במבט לאחור ספק אם הקלת שבס אכן הגדילה את מצאי הדירות הקטנות, או זירזה הליכי תכנון. אמנם הקלת שבס מתכתבת היטב עם מכרזי מחיר למשתכן (שכן ריבוי הדירות תורם להוזלתן) אולם היא גם הביאה עימה אי בהירות. דבר אחד ברור- הקלת שבס פתחה פתח לשחיתות. לא אחת קרה שראש עירייה/מועצה אומר ליזם פלוני שהועדה המקומית בראשה הוא עומד תיתן לו תוספת שבס, אלא ששאר היזמים המתמודדים במכרז אינם לוקחים בחשבון תוספת שבס וכך אותו יזם שקיבל הבטחה מראש הרשות, מרשה לעצמו להציע הצעה זולה יותר ומגדיל את סיכויין לזכות במכרז שכן שכלל את ההקלה בהצעה.

כיזם שמנהל פרויקטים רבים של ‘מחיר למשתכן’ בשנים האחרונות, אני יכול להעיד כי אכן הקלת שבס מסייעת לכלכליותו של פרויקט ולכן אין מקום לבטלה. יחד עם זאת, יש לנהוג בה בשקיפות ולשלב נספח רשות מקומית למסמכי המכרז שמבהיר האם תהיה ‘תוספת שבס/ שבס-כחלון’, ובאיזה היקף. בהירות כזו תמנע שחיתות ותשווה את נתוני הפתיחה של היזמים.

תוספת השבס היא דבר מבורך וביטולה יגרום להורדה בפועל של 20-30 אחוזים מהתחלות הבניה. קחו למשל תב”ע שמאפשרת לבנות יחידות של 120 מ”ר שטח עיקרי + ממ”ד, כלומר דירות ממוצעות של 132 מ”ר. ברוב הערים היום לא בונים דירות כאלו גדולות ובשביל תמהיל נכון של דירות 3 עד 5 חדרים וכן דירות מיוחדות כמו פנטהאוז או דירת גן, נדרשות דירות בממוצע של 115 מ”ר פלדלת ולא יותר. בחישוב מהיר עולה כי בפרויקט של 100 דירות קיבלנו עוד 15 דירות בהליך של הקלה – שזה המון. אלמלא שבס כדאיות הפרויקט היתה גבולית, שכן ספק אם הפרויקט היה כדאי במסלול תב”ע בסמכות ועדה מקומית – הליך שאורך למעלה משנה ואינו ודאי. חשוב להדגיש שאין פה רווח ממשי של עוד 15 דירות “מתנה” ליזם, שכן מדובר באותם מטרים שהוא בונה ומוכר אבל ברגע שהוא מקבל תוספת דירות אזי הדירה מתייקרת פר מ”ר – דירה של 100 מ”ר נמכרת פר מ”ר יותר יקר מדירה של 130 מ”ר.

לפיכך, במקום לבטל את הקלת שבס, יש לפעול לחיוב ועדות התכנון בניסוח בהיר ומחייב של טפסי המכרז והטלת סנקציות פליליות ומנהליות בגין אי עמידה בהם.

שייקה נפחא
יזם, בעלי חברת “סלעית”, היוזמת פרויקטים בכל רחבי הארץ