נדל
בעקבות הרכבת הקלה
בעקבות הרכבת הקלה (istock)

פחות חניה ויותר התחדשות עירונית | טור אישי: חיים מאירוביץ’

הפחתת תקני חנייה ועידוד בנייה לצד צירי תחבורה ציבורית , תביא לפריחתו של תחום ההתחדשות העירונית

לפני כשנה וחצי קבע שר האוצר כחלון תקני חנייה חדשים על פיהם, בישובים בהם מערכת תחבורה ציבורית מפותחת, מספר החניות שיחויב היזם לבנות יהיה תלוי במרחק הבניין מציר התחבורה העירוני. כך ככל שפרויקט יהיה קרוב לתחבורה ציבורית, יצומצמו תקני החנייה שלו. נשמע מאיים לתושבי מדינה שתלויים כל כך ברכבם הפרטי, אבל במבט שני אולי תחילתו של שינוי?

על פי סקירות הכלכלן הראשי באוצר, ניתן לראות כי התחלות הבנייה יורדות בצורה מתמשכת בשנה האחרונה. בין יולי 2017 ליוני 2018 , נבנו בישראל כ- 44 אלף דירות חדשות בלבד. נתון נמוך ב 20.2% מזה שנרשם בשנה שקדמה לה ומספר נמוך משמעותית מהיעד הממשלתי, שהוא כ- 60 אלף התחלות בנייה השנה. את הירידה בהתחלות הבנייה ניתן להשליך על בחירתם של היזמים לא לקחת חלק בפרויקטי מחיר למשתכן או מהרתיעה שלהם מפרויקטי התחדשות עירונית בשל אי הוודאות ומשך הזמן הארוך עד למימושם. הרתיעה נובעת גם מהעובדה כי בפרויקטים מסוג זה היזם מחויב בין היתר, להקים תשתיות כמו חניות תת קרקעיות, מהלך שמצריך משאבים כלכליים ומאריך את הבנייה. מכאן שהכדאיות הכלכלית של הפרויקט נפגעת משמעותית.

הקשר ההדוק בין תשתיות תחבורה לבניה חדשה וכמובן לערך הנכסים ברור וידוע. השינויים המסתמנים וההתפתחויות המהירות בתחום התחבורה הציבורית באזור המרכז, מעלים את הציפייה שיביאו לשינוי הרגלי הניידות שלנו וישליכו בסופו של דבר על שווי הנדל”ן בסביבת תחנות הרכבת וצירי האוטובוסים המרכזיים. לאורך זמן, אנשים יסכימו לשלם יותר על דירה שנמצאת בסמיכות לתחנת רכבת ומאפשרת להם לחיות חיים חופשיים מפקקים והוצאות כבדות הכרוכות בהחזקת רכב. בהקשר של פרויקטי התחדשות עירונית, לאזורים הקרובים לריכוזי התחבורה הציבורית ישנה עדיפות עבור היזם מאחר ויידרשו פחות חניונים בצמוד או מתחת לבניין, ועלויות הבנייה ירדו משמעותית.

חיים מאירוביץ'
חיים מאירוביץ' (צילום: אלון קירה)

בשנה האחרונה משרד הבינוי והשיכון מגבש תכנית שמטרתה לתמרץ הקמת פרויקטים של התחדשות עירונית על תוואי הרכבת הקלה. במסגרת התכנית, יקודמו פרויקטי פינוי-בינוי בבנייני מגורים הנמצאים על תוואי הרכבת הקלה תוך מתן הקלות או זכויות נוספות ליזמים במטרה לעודד אותם להוציא תכניות התחדשות עירונית לפועל. תקני החניה יעודכנו בהתאם, הפרויקטים לא יידרשו למספר רב של חניות והשינוי יוביל להוזלה בעלויות הביצוע. התכנית שאושרה בממשלה קובעת כמו כן, כי חלק גדול מהבנייה בשנים הקרובות עתיד לכלול פרויקטי התחדשות עירונית תוך התמקדות בשטחים הבנויים לאורך כ-150 קילומטרים של תוואי הרכבת בכדי ליצר היצע משמעותי של יחידות דיור.

באזורים הסמוכים לקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב, מוסדות התכנון מעניקים זכויות בנייה נוספות בהשוואה לאזורים מרוחקים יותר. בפתח תקווה, העירייה והרשות להתחדשות עירונית מקדמות תכנית הנשענת על התחבורה הציבורית בכלל והרכבת הקלה בפרט. שכונת רמת ורבר בעיר תיהנה משתי תחנות של הקו האדום ומקבצי בתים לאורך הרחובות בשכונה יוכלו לעבור פינוי־בינוי ותקני החנייה יופחתו.

חיבור תחום ההתחדשות העירונית לתשתיות של הרכבת הקלה מתכתב עם המדיניות של הרשות המקומית לקדם פרויקטים מסוג זה ומאוד מקל עליה. זאת מכיוון שעד היום לרשות הייתה בעיה לאשר התחדשות בגלל בעיית תקני החניות והצורך שהיה לייצר שטחים לחניונים נוספים. חשוב להבין כי בחיבור פרויקט התחדשות עירונית לתשתיות של הרכבת הקלה, הצורך בחניה פוחת, לרשות קל יותר לאשר תכניות וליזם יש אופציה להגדיל את שטחי הדירות. סביר כי הדבר יתמרץ עוד יזמים לפתח את פעילותם בתחום ההתחדשות העירונית ונראה כיצד תחום זה הופך להיות משמעותי יותר ויותר בענף הנדל”ן, מצב מיטבי לתושבי ובעלי הדירות בבניינים הוותיקים, ליזמים כמובן ולתושבי הערים בכלל שאת נוף המבנים והשיכונים הוותיקים, יחליפו מבנים חדשים ועכשווים.

חיים מאירוביץ’
בעלים ומנכ”ל של קבוצת מאירוביץ’ לייזום נדל”ן והתחדשות עירונית